Avrupa'nın en ucuz ve en pahalı evleri

*Kentlerdeki ev fiyatlarını ortalama maaşa göre değişiyor, en ucuz kentler Türkiye’de

Avrupa'da ev satın almak gerçek bir finansal sınav haline geldi, ancak şehirler arasındaki farklar çok büyük. Deloitte'un 2025 Avrupa Gayrimenkul Endeksi'ne göre, yeni bir evin maliyeti, ev satın almak için ortalama yıllık 1500 dolardan fazla maaşın gerektiği şehirlerden, bir ailenin beş yıldan kısa bir sürede daireyi ödeyebileceği şehirlere kadar önemli ölçüde değişiyor.

Avrupa'da konut fiyatlarının en düşük olduğu ilk 10 şehir

İlk sırada, 70 metrekarelik bir dairenin yıllık 15,4 yerel maaş gerektirdiği Amsterdam yer alıyor. Ardından, yıllık 15,3 maaşla Atina ve tam 15 yıllık maaşın gerektiği Prag geliyor.

-Tam puan durumu:

Amsterdam – Hollanda

Atina – Yunanistan

Prag – Çek Cumhuriyeti

Košice – Slovakya

Brno – Çek Cumhuriyeti

Banska Bystrica – Slovakya

Bratislava – Slovakya

Ljubljana – Slovenya

Selanik – Yunanistan

Budapeşte – Macaristan

Ortalama gelirlerle karşılaştırıldığında, mali yük çok büyük. Örneğin, yıllık geliri yaklaşık 13.000 avro olan bir Yunan çalışanının ev alabilmesi için 15 yıldan fazla çalışması gerekirken, Hollanda'da ortalama maaş 44.000 avroyu aşmasına rağmen konut bulma imkânı son derece zor.

-Avrupa'nın en ucuz konutlara sahip ilk 10 şehri:

Spektrumun diğer ucunda ise, ev satın almanın yıllık maaşa yalnızca 4,9 kata mal olduğu Torino yer alıyor. Uygun fiyatlı konut podyumunda Danimarka ve İngiltere şehirleri yer alıyor: Odense ve Manchester.

Tam puan durumu:

Torino – İtalya

Odense – Danimarka

Manchester – Birleşik Krallık

Aarhus – Danimarka

Katowice – Polonya

Zagreb – Hırvatistan

Celje – Slovenya

Maribor – Slovenya

Floransa – İtalya

Gyor – Macaristan

Bu şehirler alıcılara çok daha iyimser bir bakış açısı sunuyor. Örneğin, Polonya'da ortalama yıllık maaş yaklaşık 15.000 avro iken, Katowice'de bir dairenin maliyeti beş yıldan kısa sürede karşılanabiliyor.

2024 yılında toplam 75 şehrin analize dahil edilmesiyle Avrupa, İsrail ve Türkiye'deki konut fiyatlarına ilişkin geniş ve çeşitli bir tablo ortaya çıktı.

-Konut için en pahalı şehirler:

Tel Aviv, metrekare başına 13.970 avro ortalama fiyatla listenin başında yer alırken, onu Lüksemburg (11.074 avro/metrekare) takip ediyor. 10.000 avro/metrekarenin üzerindeki "seçkinler kulübü"ne iki şehir daha katıldı: Münih (10.800 avro/metrekare) ve Paris (10.760 avro/metrekare).

Bu eşiğin hemen altında, ancak yine de premium pazar alanında, metrekare başına değeri 7.500 ile 9.999 avro arasında olan şehirler yer alıyor: Kudüs (8.693), Amsterdam (8.475), İç Londra (8.252), Barselona (7.859) ve Frankfurt (7.600).

-En ucuz şehirler

Diğer tarafta, Ankara, metrekare başına yalnızca 905 avro ile ankette en ucuz şehir olarak öne çıkıyor ve 1.000 avro/metrekare eşiğinin altında kalan tek şehir. 1.000-1.499 avro/metrekare kategorisi şunları içeriyor: İzmir (1.311), Dıraç (1.330), Patras (1.457) ve İstanbul (1.469).

-Bölgesel ekonomik güç

İlginçtir ki, en pahalı pazarların bazıları başkentler değil, Münih, Tel Aviv, Barselona, ​​​​İstanbul, İzmir, Milano, Cluj-Napoca ve Brașov gibi bölgesel ekonomi merkezleridir. Bu pazarlar yatırım ve nüfus çekmektedir, bu da yüksek fiyat dinamiklerini açıklamaktadır.

-Önemli yıllık gelişmeler

Büyüme cephesinde Krakow %28,1'lik bir artışla başı çekerken, onu Kudüs (%25,2) ile Arnavutluk'ta Tiran ve Vlora (%25) takip ediyor. Özellikle Vlora, turizmdeki büyümeden ve Vlora Havalimanı (2025 sonu/2026 başında açılması bekleniyor), Vlora Çevre Yolu ve Llogara Tüneli gibi büyük altyapı yatırımlarından faydalanıyor.

Yüzde 20'nin üzerinde artış gösteren diğer şehirler: Łódź (+%22,7), Niş (+%22,4), Varşova (+%21,7), Wrocław (+%21,2) ve Banja Luka (+%20,5).

Öte yandan, bazı piyasalarda düşüşler kaydedildi: İzmir (%9,3), Marsilya (%8,0), İstanbul (%7,8), Ostrava (%7,3) ve Ankara (%6,3). Türkiye'de ise aşırı arz, ekonomik belirsizlik ve yüksek faiz oranları gibi yerel faktörler fiyat düzeltmelerine yol açtı.

-En yüksek ve en düşük fiyatlara sahip ülkeler

2024 Deloitte raporunun şaşırtıcı bir sonucu, Lüksemburg'un metrekare başına 8.760 avro ile yeni konutlar için en pahalı ülke haline gelmesi ve İsrail'i (metrekare başına 6.131 avro) geride bırakmasıdır. Sonraki sıralarda Birleşik Krallık (5.203), Avusturya (5.053) ve Portekiz (5.049) yer almaktadır.

Diğer tarafta, Türkiye en ucuz pazar olmaya devam ediyor (949 avro/metrekare), onu Bosna-Hersek (1.482) ve Arnavutluk (1.620) takip ediyor. Güneydoğu Avrupa'daki diğer üç ülke ise 2.000 avro/metrekarenin altında değerler bildirdi: Romanya (1.676), Sırbistan (1.750) ve Yunanistan (1.792).

Geriye kalan 14 ülkede ise metrekare başına 2.000 ile 4.999 avro arasında kaydedilen değerler analiz edildi. Alt sınırda Hırvatistan (2.504), üst sınırda ise Finlandiya (4.889) yer aldı. Yıllık %5,3'lük büyümeye yüksek inşaat ve enerji maliyetleri etki etti.

-Ülke düzeyindeki gelişmeler

Polonya, devlet sübvansiyon programı ve Zlotinin değer kazanması sayesinde en yüksek yıllık fiyat artışını (%19,3) kaydetti. Çift haneli artış gösteren diğer ülkeler:

Arnavutluk (+%16,6)

Bosna-Hersek ve İsrail (+%12,7)

Macaristan (+%11,9)

Hırvatistan ve Romanya (+%11,5)

İtalya (+%11,2)

Yunanistan (+%10,2)

Toplamda dokuz ülkede %10'un üzerinde artış kaydedildi. Fiyatların önemli ölçüde düştüğü (-%12,0) tek ülke Türkiye oldu ve bu, analizdeki en sert düzeltmeyi kaydetti.

-Avrupa'da gayrimenkul: Rekorlar ve eşi benzeri görülmemiş teklifler arasında

Deloitte raporu, Avrupa gayrimenkul piyasasındaki patlamanın ortasında geldi. Polonya'da yabancılar geçen yıl rekor sayıda 17.000'den fazla konut ve ticari alan satın aldı ve ana yatırımcılar Ukraynalılar oldu.

İtalya'da bazı taşra kentlerindeki yetkililer, eski evleri yenileme ve kalıcı oturum şartıyla sembolik 1 avro fiyatla satma programlarını sürdürüyor.

Batı ile Doğu, hatta başkentler ile taşra şehirleri arasındaki farklılıklar, Avrupa'nın parçalanmış bir emlak piyasası olmaya devam ettiğini, satın alınabilirliğin mutlak değerden ziyade maaş-fiyat oranına bağlı olduğunu gösteriyor.

(Puterea)